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多管齐下治理黑中介租房新政尚未真正落地

2019年01月22日 栏目:租房攻略

多管齐下治理“黑中介”租房新政尚未真正落地对话动机国务院办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。“意见”对培育和

多管齐下治理“黑中介”租房新政尚未真正落地

对话动机

国务院办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。“意见”对培育和发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度,对于促进实现住有所居的目标意义重大。

对于租房族来说,更是对“意见”一片叫好——此前让租房族无奈的房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金等问题被禁止。

可以说,“意见”的目标是切实维护当事人特别是承租人的合法权益。在“猫腻”不少的房屋租赁市场,“意见”如何得到真正落实?《法制》就此与业内专家展开了对话。

对话人

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员、北京房地产中介行业协会秘书长

赵庆祥

易居研究院智库中心研究总监严跃进

《法制》赵 丽

《法制》实习生王玉风

新规保护租房者权益

:在大城市里当“房奴”不易,但退而求其次当个租房者也烦恼多多。一些城市的房价涨得太猛,不少房东不再稀罕房租收益,他们一动卖房变现的念头,租户立马就得搬家;一些中介为赚取更多好处,煽动房东随意上调租金,退租时则无理克扣押金。

值得期待的是,6月初,国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,给租房族带来了福音。国务院专门发文保护租户合法权益,令公众欣喜。

赵庆祥:住房租赁市场一直存在着小、散、乱的问题。目前

多管齐下治理黑中介租房新政尚未真正落地

,住房租赁关系不稳定,一般来说住房租赁的期限按年来算,每年签一次,不能保护租赁的稳定关系。从租户的角度讲,租金上调或者租房政策的变动,他的权益得不到有效保护。“意见”规定的是在租房有效期内不能擅自提高房租、不能克扣押金等,这是一个前提。

还有一个突出现象是,老百姓之间关于租赁主体的民事纠纷比较多。

一些小型房产中介机构通过房屋银行这种形式出租房屋,其中也有很多问题。国家相关政策很明确,租赁主体分三大类:

首先是个人,国家要规范个人出租住房,也有相应的优惠政策,鼓励个人依法出租,支持个人把房屋委托给企业和房屋租赁机构,增加市场供应;

第二种是一个全新提法——住房租赁企业,跟中介不一样,它是作为租赁经营的,把老百姓的房子拿过来,在符合消防等规定的前提下,进行装饰装修、合理分割,然后为了提高利用效率,并配置相应的服务,比如保洁、搬家、设施设备维修等;

第三个供应主体就是政府,政府保证保障性住房,鼓励政府在项目规划、土地出让的时候用于盖公租房。从市场规范的角度,又起到了发挥中介机构的作用,不断提高中介机构人员的素质,使之规范经营、诚实守信。

严跃进:在租赁市场中,承租者本身就处于劣势地位,这使得大家对于租赁市场虽然有很大的需求,但信任度其实不高,或者说始终认为租赁市场是一个补充部分而非主流部分。“意见”保护此类人群的权益,是为了后续此类租赁市场和体制的更好建立。

目前租赁市场最突出的一个问题是,在房价上涨的背景下,部分房东急于换房,这时会突然中止租赁条约,这样就会使得承租者的居住权益难以得到保障。

房屋租赁合同需规范

:在走访中,租客普遍反映,在禁止房东涨价的问题上,目前并未得到有效落实。比如,“意见”没有明确规定中途涨价该如何处理,也没明确由哪个部门来管,要是房东强行涨房租,租客不知道该到哪个部门投诉。

同时,还有很多问题需要细化。比如,“出租人无正当理由不得解除合同”,哪些属于“正当理由”,应该有清晰的界定——合同规定四五年长租,才一年半载,房东为了变现卖房就把租客撵走,是否属于“不正当理由”。

严跃进:这实际上和租赁市场个性化强、租赁层面没有明显的惩罚机制有关。很多涨价要求都是房东个人的行为,而非目前提的机构投资者投资的长租公寓类型。

解决这个问题,建议地方制定统一的文本或协议,在实际操作过程中由各街道社区进行管理。

在我们看来,“意见”中提到的“正当理由”包括:房屋受自然等因素受损难以出租、房屋面临动拆迁、承租者违规如不及时缴纳租金等。随意撵客自然是一种不正当的理由。

一个需要细化的问题是,此类合同是否可以办理居住证等内容,需要进行强化。

赵庆祥:租赁是一个完全市场化的行为,是双方协商的结果。禁止租金上涨,政府、中介机构,谁都没有这个权力,公布政府的指导价格这些办法都不管用,应该通过租赁合同去约定,租期到了,房主涨价是没有问题的。

面对此类现象,我们需要格式化合同。从全国来看,目前没有示范文本,北京有《房屋租赁合同示范文本》,建议消费者应该使用示范文本。