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2017年购房投资开发关键信息大盘点

2018年10月26日 栏目:租房攻略

2017年购房、投资、开发关键信息大盘点12月28日,中国证券投资基金业协会表示,将暂停直接或间接投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通

2017年购房、投资、开发关键信息大盘点

12月28日,中国证券投资基金业协会表示,将暂停直接或间接投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅地产项目的资管计划备案工作。

基金业协会明确指出的16座城市包括:北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等。

前一天,邦爷已经说过,资管计划是房地产企业主要的资金通道来源,而这部分资金大都被用于拿地。

数据显示

2017年购房投资开发关键信息大盘点

,截止2016年11月底,40家典型房企1新增土地金额已高达12122.18亿元,不少房企新增土地金额创下了历年新高。但根据业内大咖介绍,创纪录的土地成交价格纪录背后,房企的自有资金比例却已降至极低。有些企业拿地95%是各类杠杆融资,自有资金投入不到5%。

由此,在10月份楼市调控之后,房企拿地的资金通道被逐一收紧,开发商的资金面也在今年11月首次不再宽松。所以说,明年开发商在土地市场将无法再像今年这么牛气冲天,甚至明年退地案还将增加。

退地案例将在明年再现!

12月27日,碧桂园拿下了上海临港奉贤园区的两宗纯住宅地块,溢价率仅3%-5.1%。

这与今年中旬土地出让动辄溢价超100%的景象,形成鲜明对比。从这里可以看出一个信号——明年的土地市场会非常冷清!这背后,很大一个原因在于,开发商通过资管计划输血的管道可能被“斩断”。

虽然去年底银行、信托、基金子公司、私募基金开展投贷一体化业务,参与拍地,然后再交给房企开发,在金融业极为普遍(这也是为什么前述大咖说,今年房地产企业拿“地王”,自有资金只有5%)。

但从10月份开始,信托资金、保险资金明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款,并堵住了银行、信托、资管等五大渠道,对于银行资金流向不流于表面的监管,被认为可以掐掉银行向土地款输送资金。

可以预言,明年的土地市场一定会冷,开发商会有很好的抄底或者并购机会。奉贤临港的两幅宅地成交仅仅高出底价3%—5%,就是这一趋势的最好例证。

要知道,此前上海公布截至2020年的用地计划,国有建设用地要求是负增长,各家企业对土地都十分饥渴。“欧阳先声”公众号作者、新城控股高级副总裁欧阳捷曾撰文称,目前前50强房企在上海的土地储备也就一两个项目,如果不能及时补充土地储备,意味着将退出上海。

在土地市场遇寒潮之后,新房市场的降价也会出现。部分资金压力较大的开发商甚至可能以低于前期的价格开盘销售。有些楼盘甚至可能成本价甚至亏损销售。

开发商春节还有最后的“补血”机会!

不过,业内人士表示,大房企本身现金流很好,高价地占用公司资金不多,资金问题不大。

虽然一些资金实力不强,借债较多的开发商,明年资金链会有非常大的压力;实力不济的房企可能因为付不出土地款,退地或者寻求资金。但负债杠杆较高的中小房企,有的已经通过合作预先化解了矛盾,资金链出问题的房企不会太多。

到底是通过哪些方法“化解”?

据了解,部分大型开发商是通过自建金控平台的方式进行融资。通过私募基金收购项目,项目的股权一般会设置很多层,但最核心的还是开发商本身,也就是说资金还是到了开发商手里。

还有一种办法是,公司大股东或者实际控制人和第三方机构设立一个母基金。

一般项目公司的大股东和实际控制人输送资金到子公司,由母公司出面,把钱投资于母公司所关注的产业,或者投资母公司的股权。

进而由母公司出面对子公司资金输血,这就相当于公司大股东对自己所属公司的投资开发,属于企业的内部行为。

除此之外,房企还可以通过非公开发行有限合伙基金,寻找部分有实力的财务投资者以股权方式进入项目公司。

不过,这些做法也有可能在明年两会后“此路不通”!

中纪委站12月29日消息,中共住房城乡建设部党组在关于巡视整改情况的通报中提到,不断加强房地产市场调控。房地产市场关乎国计民生。中共住房城乡建设部党组高度重视房地产市场调控工作,积极开展调研,狠抓热点城市控房价,三四线城市和县城去库存,以及规范整顿市场秩序等工作。

这意味着调控政策随时可能升级,各种打政策“擦边球”的做法,都会被监管部门认为是政策漏洞,予以规范、纠正、补缺。

如同孙宏斌所说,对调控,千万不能有侥幸心理。能拿现金的,尽量多拿现金;需要降价的,赶快降价!